Πού κλείνουν πραγματικά οι συμφωνίες για διαμερίσματα στη Λεμεσό
Οι συναλλαγές του ενός εκατομμυρίου γράφουν τις επικεφαλίδες. Τα στοιχεία των συμβολαίων δείχνουν ότι σχεδόν τρεις στις πέντε πωλήσεις διαμερισμάτων στη Λεμεσό γίνονται μεταξύ €200.000 και €400.000, και ότι η αγορά κινείται τελικά με βάση τους μισθούς, όχι τις εξαιρέσεις. Όποιος διαβάζει τα νέα για τα ακίνητα της Λεμεσού εύκολα καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η πόλη αγοράζει μόνο πολυτελή επαύλεις και διαμερίσματα ενός εκατομμυρίου στο παραλιακό μέτωπο. Τα στοιχεία δείχνουν κάτι διαφορετικό. Από τον Ιανουάριο έως τον Σεπτέμβριο του 2026 καταγράφηκαν στην επαρχία Λεμεσού 2.249 πωλήσεις ολόκληρων διαμερισμάτων, συνολικής αξίας €879 εκατ., σύμφωνα με ανάλυση της Ask Wire σε συμβόλαια πώλησης. Το 59% αυτών των συναλλαγών έγινε σε τιμές μεταξύ €200.000 και €400.000. Αντίθετα, οι πωλήσεις άνω του €1 εκατ. ήταν μόλις 99, ή 4,4% του συνόλου. Πωλήσεις διαμερισμάτων στη Λεμεσό ανά εύρος τιμής, Ιανουάριος–Σεπτέμβριος 2026 Η αξία όμως αφηγείται άλλη ιστορία. Αυτές οι 99 συναλλαγές αντιστοιχούν σε €199,4 εκατ., περίπου όσο οι 775 πωλήσεις μεταξύ €200.000 και €300.000 μαζί. Λίγες μεγάλες συμφωνίες μπορούν να μετακινήσουν τους μέσους όρους και να διαμορφώσουν την εικόνα που έχουμε για ολόκληρη την αγορά. Η ανάλυση παρουσιάστηκε στις 5 Νοεμβρίου σε εκδήλωση της SquareOne για κτηματομεσίτες στη Λεμεσό από τον Παύλο Λοΐζου, Διευθύνοντα Σύμβουλο της εταιρείας ανάλυσης δεδομένων ακινήτων Ask Wire. «Οι μεγάλες συναλλαγές είναι λίγες και επηρεάζουν όλα τα στατιστικά», είπε ο κ. Λοΐζου. «Η συντριπτική πλειονότητα των συναλλαγών όμως εξαρτάται από ένα πράγμα: πού βρίσκονται οι μισθοί.» Οι μισθοί ορίζουν το ταβάνι Σύμφωνα με τη Στατιστική Υπηρεσία, οι μεικτές μηνιαίες αποδοχές στην Κύπρο το 2025 ήταν €1.953 κατά διάμεσο όρο και €2.591 κατά μέσο όρο. Το 36% των μισθωτών αμείβεται κάτω από €1.500 τον μήνα και μόλις το 25% πάνω από €3.000. Διάμεσες και μέσες μηνιαίες ακαθάριστες αποδοχές στην Κύπρο το 2025, Κύπριοι και μη Κύπριοι μισθωτοί Η διαφορά μεταξύ μέσου και διάμεσου όρου δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια. Όταν ο μέσος όρος ξεπερνά τόσο πολύ τον διάμεσο, μικρότερη ομάδα υψηλόμισθων ανεβάζει τον μέσο όρο, ενώ ο «τυπικός» μισθωτός κερδίζει αισθητά λιγότερα. Στους μη Κύπριους μισθωτούς η απόσταση είναι ακόμη μεγαλύτερη: €1.597 διάμεσος, €2.524 μέσος όρος. Η εξήγηση βρίσκεται σε μεγάλο βαθμό στον τομέα τεχνολογίας. Η πληροφορική και οι επικοινωνίες αντιστοιχούν σε περίπου 24% της πραγματικής αύξησης του ΑΕΠ από το 2020 έως το 2025, και το μερίδιό τους στο ΑΕΠ αυξήθηκε από 7,7% σε 12,1%. Ο τομέας είναι συγκεντρωμένος κυρίως στη Λεμεσό και οι αποδοχές του είναι υψηλότερες από τον μέσο όρο της οικονομίας. Ταυτόχρονα, το κόστος ζωής αυξήθηκε κατά 19% από το 2020, το κόστος των οικοδομικών υλικών κατά 32% και το εργατικό κόστος στις κατασκευές κατά 25%. Τα νοικοκυριά με τον διάμεσο μισθό δέχονται την πίεση από δύο πλευρές. Για έναν κτηματομεσίτη, αυτό μεταφράζεται σε ένα πρακτικό ερώτημα: ποιος μπορεί να πληρώνει το ενοίκιο ενός διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων; Οι αγγελίες στο Bazaraki το 2026 δείχνουν διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο €2.300 για νέα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων και €1.850 για παλαιότερα. Αυτές είναι τιμές αγγελιών από δείγμα, όχι μισθώσεις που υπογράφηκαν. Η αγορά έχει ήδη αλλάξει κατεύθυνση Ο κ. Λοΐζου υποστήριξε ότι η αγορά άρχισε να αλλάζει πριν από ενάμιση χρόνο περίπου και ότι η αλλαγή θα γίνει πιο ορατή τον επόμενο χρόνο. Οι ζητούμενες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για παλαιότερα διαμερίσματα στη Λεμεσό υποχώρησαν κατά 9,0% μεταξύ Φεβρουαρίου και Σεπτεμβρίου 2026, ενώ οι τιμές των νέων έμειναν σχεδόν σταθερές (+0,7%). Ο λόγος είναι η νέα προσφορά. Μόνο στην επαρχία Λεμεσού, ο ετησιοποιημένος αριθμός κατοικιών με άδεια οικοδομής φτάνει τις 7.054 το 2026, έναντι 4.745 το 2025 (στοιχεία ΚΥΣΤΑΤ για το πρώτο εξάμηνο επί δύο). Οι αγοραστές με προϋπολογισμό €300.000 θα έχουν ολοένα και περισσότερες νέες επιλογές, και τα παλαιότερα ακίνητα στην ίδια τιμή θα δυσκολεύονται να ανταγωνιστούν. Τα νέα έργα δεν είναι όμως όλα ίδια. Ο κ. Λοΐζου αναμένει οι ενοικιαστές με υψηλότερο εισόδημα να ζητούν ανέσεις όπως πισίνα και γυμναστήριο, και τα νέα έργα να χωρίζονται σε αυτά που τις προσφέρουν και σε αυτά που δεν τις προσφέρουν. Η τιμή στο σωστό σημείο Για τον Δημήτρη Παπαδόπουλο, Διευθύνοντα Σύμβουλο της SquareOne, το συμπέρασμα είναι απλό: οι κατοικίες πρέπει να σχεδιάζονται για τον προϋπολογισμό που υπάρχει στην αγορά. «Θέλουμε να βρισκόμαστε εκεί όπου γίνονται οι περισσότερες συναλλαγές, από €200.000 έως €400.000 και το πολύ €500.000», λέει. «Η σωστή τιμή δεν αρκεί. Ο αγοραστής πρέπει να ξέρει ποιος θα νοικιάσει το διαμέρισμα, τι θα χρησιμοποιεί ο ενοικιαστής και πότε θα αρχίσει το εισόδημα.» Η ανάλυση της Ask Wire εντόπισε τις τιμές εκκίνησης των έργων της SquareOne που εξέτασε μεταξύ €210.000 και €330.000 πλέον ΦΠΑ, δηλαδή μέσα στο εύρος όπου γίνονται οι περισσότερες πωλήσεις. Ο κ. Παπαδόπουλος σημειώνει ότι η εταιρεία προσθέτει πλέον κοινόχρηστους χώρους, όπως πισίνα, γυμναστήριο και χώρο εργασίας, σχεδόν σε κάθε έργο όπου αυτό είναι εφικτό. Μερίδιο πωλήσεων και αξίας: διαμερίσματα €200.000–€400.000 και άνω του €1 εκατ. στη Λεμεσό, 2026 «Με περισσότερη προσφορά, ο αγοραστής και ο ενοικιαστής θα συγκρίνουν περισσότερο», προσθέτει. «Αυτό είναι καλό για την αγορά. Τα έργα που θα πουλήσουν είναι αυτά που έχουν σωστή τιμή, σωστή τοποθεσία και σαφή διαχείριση.» Τι σημαίνει για όσους ψάχνουν σπίτι Για τον αγοραστή ή τον επενδυτή, τα στοιχεία οδηγούν σε τρία πρακτικά συμπεράσματα: • Οι μέσοι όροι τιμών στη Λεμεσό επηρεάζονται έντονα από λίγα έργα. Αξίζει να βλέπει κανείς τις τιμές της συγκεκριμένης περιοχής και του συγκεκριμένου τύπου διαμερίσματος. • Η διαφορά νέου και παλαιού ακινήτου μεγαλώνει, τόσο στις τιμές όσο και στα ενοίκια. • Ο υπολογισμός πρέπει να περιλαμβάνει ΦΠΑ, έξοδα και ρεαλιστική ημερομηνία παράδοσης, ιδίως αν το ακίνητο αγοράζεται για ενοικίαση. Η SquareOne έχει δημοσιεύσει αναλυτικό οδηγό με τιμές ανά περιοχή, ενοίκια, αποδόσεις και φορολογία: Διαμερίσματα προς πώληση στη Λεμεσό: τιμές, περιοχές και νέα έργα για το 2026 . Πηγές: Ask Wire RED (συμβόλαια πώλησης Ιαν–Σεπ 2026 και αγγελίες Bazaraki), ΚΥΣΤΑΤ (Αποδοχές 2025, ΔΤΚ, άδειες οικοδομής, εθνικοί λογαριασμοί).